Sagatavojies sarunai. Kā iegūt hipotekāro kredītu

Savs mājoklis ir gandrīz katra sapnis, un tā iegādei bieži vien noder bankas atbalsts, tāpēc šajā ierakstā aplūkosim, kā iegādāties mājokli ar hipotekāro kredītu. Procesa un terminu skaidrojumi palīdzēs tev saprast, iespējams, sākotnēji sarežģīto kredīta ieguvi soli pa solim vienkāršos vārdos.

1. Aizpildi kredīta pieteikumu.

Ja esi nolēmis, ka tev nepieciešams aizdevums sava sen lolotā sapņa piepildīšanai, pieteikumu vari iesniegt attālināti bankas mājaslapā, izvēloties atbilstošo aizdevuma veidu, vai klātienē kādā no bankas filiālēm.

Ja mājokli plāno iegādāties kopā ar dzīvesbiedru, tad ar dzīvesbiedra atļauju pieteikumā būs jānorāda arī viņa personas dati un e-pasta adrese. Hipotekārā kredīta darījumā dzīvesbiedrs būs solidārais aizņēmējs jeb līdzaizņēmējs.

Bankai kā kredītiestādei ir pienākums izvērtēt tavu maksātspēju. Ja aizņemsies kopā ar dzīvesbiedru, izvērtēsim arī mājsaimniecības maksātspēju. Lai novērtētu maksātspēju, pieteikumam būs jāpievieno konta izdruka par taviem ienākumiem pēdējos 6 mēnešos, ja ienākumus saņem uz citā kredītiestādē atvērtu norēķinu kontu. Līdzaizņēmēja maksātspējas novērtēšanai būs jāiesniedz arī viņa ienākumu apmēru apliecinoši dokumenti par pēdējiem 6 mēnešiem.  

Hipotekārais kredīts – bankas ilgtermiņa aizdevums, kura atmaksa nodrošināta ar nekustamā īpašuma ķīlu. Tas ir paredzēts dzīvokļa, mājas vai zemesgabala iegādei vai savas mājas būvniecībai.

Zaļais hipotekārais kredīts – bankas ilgtermiņa aizdevums, kura atmaksa nodrošināta ar energoefektīva nekustamā īpašuma ķīlu.

Kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu – ilgtermiņa aizdevums, kuram par saistību izpildes nodrošinājumu kalpo tev piederošs nekustamais īpašums. Tas ir piemērots dažādu mērķu īstenošanai – mājokļa remontam, vasarnīcas iegādei, pirts vai dārza terases būvniecībai vai citiem lielākiem izdevumiem.

Nekustamā īpašuma ķīla – tavs nekustamais īpašums, kas tiek ieķīlāts par labu bankai.

Solidārais aizņēmējs – laulātais, kopdzīves partneris vai cits tev tuvs cilvēks, radinieks, kurš piedalās aizņēmuma ņemšanā un arī tā atmaksā. Jūs abi (vai visi) būsiet solidārie aizņēmēji jeb līdzaizņēmēji, kur katram būs pienākums izpildīt uzņemtās saistības pret banku.

Galvinieks – persona, kura uzņemas maksājumu veikšanas atbildību, ja aizņēmējs nepilda aizdevuma līgumā noteiktās maksājumu saistības. Ja aizņēmējs kļūst maksātnespējīgs jeb nespēj atmaksāt aizdevumu, parādsaistības jāatmaksā galviniekam. Galvinieks atbild par aizņēmēja saistībām kā pats aizņēmējs.

Maksātspēja – tava spēja uzņemties noteiktu finansiālu slogu un spēja noteiktā termiņā atmaksāt saņemto aizdevumu.

2. Banka sagatavos un nosūtīs indikatīvo piedāvājumu pēc tava pieteikuma saņemšanas.

Indikatīvais piedāvājums – informatīvs bankas piedāvājums aizdevuma saņemšanai, balstoties uz tavas un solidārā aizņēmēja maksātspējas analīzi. Tas sniedz informāciju par tavu iespēju saņemt noteikta apmēra aizdevumu, kā arī par iespējamajiem aizdevuma noteikumiem, piemēram, procentu likmi, aizdevuma summu, atmaksas termiņu un citiem svarīgiem faktoriem.

Ņem vērā, ka piedāvājuma sagatavošanai var rasties vajadzība iesniegt papildu finanšu dokumentus par ienākumiem, piemēram, ja ienākumi veidojas no saimnieciskās darbības vai no sava nekustamā īpašuma izīrēšanas.

3. Iesniedz papildu pieprasītos dokumentus.

Kad esi sapratis savas iespējas aizņemties un esi noskatījis konkrētu īpašumu, būs nepieciešams iesniegt bankā nekustamā īpašuma vērtējumu.

Nekustamā īpašuma vērtējums – sertificēta nekustamo īpašumu vērtētāja noteikta tava īpašuma vērtība naudā. Īpašuma novērtēšanā vērtētājs ņem vērā līdzīgu nekustamo īpašumu tirgus darījumu datus, īpašuma sastāvu, tā stāvokli un citus faktorus, kas var ietekmēt īpašuma pārdošanu. Vērtējumā tiek noteikta īpašuma tirgus vērtība un ātrās realizācijas vērtība.

Tirgus vērtība – zemes un/vai būvju, tostarp telpu, vērtība naudā īpašuma vērtēšanas datumā, par kuru īpašumu varētu brīvi pārdot. Šo vērtību nosaka neatkarīgs sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs, veicot dažādus aprēķinus, ņemot vērā ar īpašumu saistītus faktorus, piemēram, īpašuma atrašanās vieta, stāvoklis, platība, apgrūtinājumi, tirgus pieprasījums, salīdzināmi īpašumi tuvumā.

Ātrās realizācijas vērtība – īpašuma vērtība, par kuru tas varētu tikt pārdots īsā periodā, parasti izsolē vai steidzamā pārdošanā. Šī vērtība bieži ir zemāka par tirgus vērtību, jo pārdevējs ir gatavs pārdot par zemāku cenu, lai ātri noslēgtu darījumu.

Kadastrālā vērtība – zemes un/vai būvju, tostarp telpu, vērtība, kas ir izteikta naudā, ko automatizēti aprēķina Valsts zemes dienests. To rēķina pēc starptautiski atzītiem, vienotiem un valdības apstiprinātiem kritērijiem visā valstī. Aprēķinā ņem vērā īpašuma atrašanās vietu, reģistrētos datus par tā stāvokli, izmantošanas veidu, platību, apgrūtinājumus un citus kritērijus. Aprēķina formulas ir veidotas, lai katra īpašuma kadastrālā vērtība pēc iespējas tuvinātos tā tirgus vērtībai, nevērtējot katru īpašumu individuāli.

4. Banka pēc visu dokumentu saņemšanas un izvērtēšanas pieņems lēmumu par aizdevuma piešķiršanu vai atteikumu to piešķirt.
Ja tev ir ģimene ar bērniem, esi jaunais speciālists vecumā līdz 35 gadiem vai esi Nacionālo bruņoto spēku karavīrs, tad aizdevuma saņemšanai vari saņemt valsts atbalstu ALTUM garantijas veidā.  Daudzbērnu ģimenēm vai ģimenēm ar bērniem ar invaliditāti pieejama arī valsts subsīdija “Balsts”.

ALTUM garantija – valsts garantija bankas aizdevumam mājokļa iegādei vai būvniecībai. Ar ALTUM garantiju var samazināt tev nepieciešamās pirmās iemaksas apmēru.

Subsīdija “Balsts”– vienreizējs valsts atbalsts daudzbērnu ģimenēm vai ģimenēm ar bērniem ar invaliditāti bankas aizdevuma pirmās iemaksas samazināšanai mājokļa iegādei vai būvniecībai.  

Pirmā iemaksa – sākotnējā naudas summa, ko nepieciešams sakrāt īpašuma iegādei vai būvniecības uzsākšanai. Pirmā iemaksa ir pirkuma maksas daļa īpašuma iegādē vai materiāls ieguldījums  būvniecībā.

5. Iepazīsties ar bankas aizdevuma piedāvājumu un paraksti aizdevuma līgumu.

Kad esi nolēmis pieņemt aizdevuma piedāvājumu, tu saņemsi bankas sagatavotos dokumentu projektus, tostarp ESIL, aizdevuma līgumu un ķīlas līgumu. Ja esi izvēlējies izmantot iegādes darījumā darījuma kontu, tad saņemsi arī darījuma konta līguma projektu.

Pirms paraksti visus līgumus, rūpīgi izlasi dokumentus – mājokļa iegāde un aizdevuma atmaksa ir ilgtermiņa atbildība, tāpēc tos nepieciešams rūpīgi apsvērt.

ESIL – Eiropas standartinformācijas veidlapa kreditēšanas līgumiem nekustamā īpašuma iegādei, ko tev izsniegs pirms aizdevuma līguma parakstīšanas. Visbiežāk vairākus mājokļa kreditēšanas piedāvājumus savstarpēji salīdzina tieši pēc šajā veidlapā norādītās informācijas.

Aizdevuma līgums – līgums par aizdevuma izsniegšanu un tā atmaksu, kas tiek noslēgts starp banku ar aizņēmēju, tostarp arī solidāro aizņēmēju. Līgumā būs norādīta aizdevuma summa, atmaksas termiņš, atmaksas kārtība, procentu likme, izsniegšanas nosacījumi, un cita būtiska informācija, kas jāzina un jāievēro visā līguma darbības laikā.

Pamatsumma – naudas summa, ko banka tev aizdod uz aizdevuma līguma pamata un kura ir jāatmaksā saskaņā ar aizdevuma līguma noteikumiem un kredīta atmaksas grafiku.

Procentu likme –  procentuālā apmērā noteikta cena par saņemto un bankai neatmaksāto aizdevuma pamatsummu. Tā tiek izteikta gada procentos, pieņemot, ka gadā ir 360 dienas. To veido nemainīgās daļas un mainīgās daļas summa.

Nemainīgā daļa – līguma slēgšanas brīdī bankas noteikta cena par izsniegto aizdevumu. Tā ir spēkā visu līguma darbības laiku, ja konkrētie līguma noteikumi neparedz kādu citu kartību.

Mainīgā daļa jeb noteiktu mēnešu EURIBOR – īstermiņa procentu likme jeb EURIBOR, kura apmēru nosaka Eiropas Centrālā banka. EURIBOR likmes maiņas biežums (3 vai 6 mēneši) un izmaiņu datums ir noteikts katra klienta aizdevuma līgumā. Lasīt vairāk.

Gada procentu likme (GPL) – aizdevuma kopējās izmaksas, kas izteiktas gada procentos no aizdevuma kopējās summas. Tā būs norādīta aizdevuma līgumā un ESIL, ja esi patērētājs Latvijas tiesību aktu izpratnē. Tās apmēru aprēķina saskaņā ar Latvijas tiesību aktiem, vadoties no aizdevuma līguma noteikumiem, bankai zināmiem un nākotnē iespējamiem taviem maksājumiem, piemēram, īpašuma apdrošināšana visu aizdevuma līguma darbības laiku, kā arī citiem pieņēmumiem.

Ikmēneša maksājums – naudas summa, kas sastāv no divu galveno maksājumu summas: aizdevuma pamatsummas atmaksas daļas un procentu apmēra.

Ķīlas līgums – starp banku un ieķīlājamā nekustamā īpašuma īpašnieku noslēgts līgums, uz kura pamata zemesgrāmatā tiek reģistrēta hipotēka un aizlieguma atzīme par labu bankai. Ķīlas līgums satur dažādus pienākumus nekustamā īpašuma īpašniekam, piemēram, rūpēties par savu īpašumu un apdrošināt to. Ja ķīlas devējs ir precējies, tad īpašuma ieķīlāšanai būs jāsaņem arī laulātā piekrišana.

Darījuma konts – bankas konts, kas tiek atvērts, lai nodrošinātu pārredzamu un drošu pirkuma maksas samaksu īpašuma pārdevējam. Tas garantē, ka naudas līdzekļi par pirkumu tiks pārskaitīti tikai tad, kad visas puses būs izpildījušas darījuma konta līguma noteikumus. Darījuma konta līgumu paraksta visas darījumā iesaistītās puses – banka, pircējs un pārdevējs.

6. Pie notāra paraksti nostiprinājuma lūgumu hipotēkas reģistrēšanai un citus dokumentus, ja tādi darījumam ir nepieciešami, un iesniedz tos zemesgrāmatā.

Nostiprinājuma lūgums hipotēkas reģistrācijai – dokuments, ko iesniedz zemesgrāmatā kopā ar aizdevuma līgumu un ķīlas līgumu, lai reģistrētu hipotēku uz nekustamo īpašumu. Tas satur informāciju par nekustamo īpašumu, kas kalpo kā nodrošinājums aizdevumam, kā arī par tevi (ķīlas devēju un īpašnieku), banku (ķīlas ņēmēju), aizdevuma summu un nodrošināmā prasījuma summu. Šo dokumentu sagatavos banka un nosūtīs tevis izvēlētajam zvērinātajam notāram. Pēc dokumentu saņemšanas vienojies ar notāru par vizīti, lai vari pie viņa parakstīt nostiprinājuma lūgumu hipotēkas reģistrācijai. Ja esi precējies, tad nostiprinājuma lūgums pie notāra būs jāparaksta arī tavam laulātajam.

Nodrošināmā prasījuma summa – maksimālā summa, ko nodrošina hipotēka, par visiem iespējamajiem bankas prasījumiem pret aizņēmēju, kas izriet no aizdevuma līguma. Tā ir nepieciešama gadījumos, kad aizņēmējs nemaksā bankai ne procentus, ne pamatsummu, ne citus līgumā noteiktos maksājumus. Summā paredzēta arī iespējamo nodarīto zaudējumu, tiesāšanās un citu izdevumu atlīdzība. Nodrošināma prasījuma summa parasti tiek aprēķināta lielāka par aizņēmuma pamatsummu.

Nostiprinājuma lūgums īpašumtiesību maiņai – dokuments, ko iesniedz zemesgrāmatā, lai reģistrētu īpašuma īpašnieka maiņu. Šajā dokumentā ir iekļauta informācija par jauno un esošo īpašnieku, kā arī nekustamo īpašumu, kuram mainās īpašnieks. Tas nodrošina juridisku spēku īpašumtiesību pārejai. Šo dokumentu sagatavo notārs.

Pirkšanas pārdošanas līgums – līgums par īpašuma pārdošanu pircējam, kurš saņem aizdevumu bankā, lai samaksātu par pirkumu. Līgumā svarīgi precīzi norādīt pircēja un pārdevēja personas datus, informāciju par pērkamo īpašumu, tā adresi un citus datus saskaņā ar ierakstiem zemesgrāmatā, norunāto īpašuma cenu jeb pirkuma maksu un samaksas kartību. Iesakām pārbaudīt, vai visi maksājumi par īpašuma lietošanu ir veikti, un paredzēt pirkuma līgumā, ka pircējs nepārņem par īpašuma lietošanu nesamaksātos maksājumus.

Zemesgrāmata – valsts uzturēta, publiska nekustamo īpašumu datubāze. Tajā tiek apkopota un apstrādāta visa informācija par nekustamo īpašumu, tā īpašniekiem un apgrūtinājumiem.  Zemesgrāmatā tiks ierakstīta ķīla jeb hipotēka un atsavināšanas aizlieguma atzīme par labu bankai. Tas nozīmē, ka pēc aizdevuma saņemšanas, ķīlas un aizlieguma atzīmes reģistrēšanas zemesgrāmatā,  ieķīlātais nekustamais īpašums bez bankas rakstiskas piekrišanas vairs nevarēs tikt ieķīlāts par labu citam kreditoram vai pārdots citai personai.

Hipotēka – zemesgrāmatā reģistrēts nekustamā īpašuma ieķīlājums – apgrūtinājums un atsavināšanas aizliegums par labu bankai.

7. Saņem aizdevumu.

Tu saņemsi aizdevumu, kad īpašums būs pārreģistrēts uz tava vārda, ja aizdevuma mērķis ir īpašuma iegāde, un hipotēka reģistrēta zemesgrāmatā par labu bankai, kā arī visi aizdevuma līguma noteiktie dokumenti iesniegti bankā. Banka aizdevumu izsniegs tādā kārtībā un apmērā, kādā to paredzēs parakstītā aizdevuma līguma noteikumi.

Pirms aizdevuma izsniegšanas ieķīlātais īpašums ir jāapdrošina un jāiesniedz bankai spēkā esoša īpašuma apdrošināšanas polise. Ja ieķīlātais īpašums pēc tā lietošanas mērķa ir dzīvojamais īpašums, tad uz pirmo aizdevuma līguma darbības laiku banka tavu īpašumu apdrošinās par saviem līdzekļiem. Ar otro aizdevuma lietošanas gadu tev pašam tas būs jāapdrošina un jāiesniedz bankai spēkā esoša apdrošināšanas polise. Apdrošināšanas prasības vari atrast Citadeles mājaslapā.

Lai rūpētos par savu tuvinieku drošību, tev ir iespēja noformēt arī kredītņēmēja dzīvības apdrošināšanu – apdrošināšanu par uzņemto aizdevuma summu, lai aizņēmēja nelaimes gadījumā ģimenei netiktu atstātas kredītsaistības.

Lasi par finanšu pratības pamatiem un terminiem vieglajā valodā Gunas Ciemlejas grāmatā “Mana nauda”, kas lejupielādējama bez maksas.