Beigām tuvojas daudzdzīvokļu māju ekspluatācijas termiņi: vai banka turpinās tos kreditēt?
Pērnā gada nogales notikums Bolderajā, iebrūkot 464. sērijas jeb “lietuviešu projekta” daudzdzīvokļu nama jumtam, atgādināja, ka straujiem soļiem noslēgumam tuvojas tipveida dzīvokļu namu ekspluatācijas termiņi, kas aktuāli lielākajai daļai Rīgas iedzīvotāju. Vai pēc šo termiņu beigām bankā būs iespējams saņemt līdzfinansējumu mājokļa iegādei, un kas jāņem vērā potenciālajiem pircējiem un esošajiem dzīvokļu īpašniekiem?
Ko jāņem vērā, iegādājoties mājokli populārā daudzdzīvokļu projektā?
Katrai sērijai mēdz būt savi “vājie punkti”. Katras mājas kvalitāte atkarīga gan no vēsturiskās būvniecības un pašreizējās uzturēšanas darbu kvalitātes.
Piemēram, 602. sērijas ēkas ir deviņstāvu lielpaneļu ēkas, kas veidotas no keramzītbetona sienu paneļiem un dzelzsbetona pārseguma plātnēm. Šādu ēku “sāpīgas vietas” ir:
samērā vāja skaņu izolācija;
potenciāla mitruma iekļūšana konstrukcijās;
slikts jumta stāvoklis (var būt tecēšana);
pašā dzīvokli uzmanība būtu jāpievērš sienu un griestu stūriem - vai nav novērojams pelējums.
Pirmskara ēkas ir mūra mājas, kas izceļas ar pamatīgumu, taču nebūs melots, ka liela uzmanība šajās mājās jāpievērš pamatiem un to stāvoklim, kā arī pārsegumiem, jo tie pārsvarā ir koka. Pirmskara laika būvēs pārsvarā ir līdz 5 - 6 stāviem, un, ja ēka nav rekonstruēta, tā būs bez lifta. Jāņem vērā tas, ka šīs mājas pārsvarā izvietotas pilsētas centrālajās daļās, kur apbūve ir blīva, līdz ar to dzīvokļos mēdz būt maz saules gaismas.
Vēl jāpatur prātā, ka pirmskara laika ēku dzīvokļi nereti ir kopīpašums ar lietošanas, kārtības noteikumiem, kas remontdarbus var padarīt salīdzinoši izaicinošākus, saskaņojot tos ar pārējiem ēkas īpašniekiem. Šajās mājās būs sarežģītāk un dārgāk nomainīt logus – tie nebūs standarta, kā tas mēdz būt sērijveida ēkās. Augstie griesti un biezās sienas nereti ir tas, kas vilina potenciālos pircējus ar savu šarmu, taču vienlaikus jāatceras, ka tas rada papildu apkures izdevumus.
Katra finansējamā objekta tehnisko stāvokli izvērtē individuāli
Ja daudzdzīvokļu namam beidzas sākotnēji noteiktais ēkas ekspluatācijas termiņš, tad tam vajadzīga regulāra apsekošana un nepieciešamības gadījumā renovācijas vai remonta darbi. Ja ēka ir atbilstoši apsaimniekota un remontdarbi veikti laicīgi – šo ēku lietošana var būt ilgāka par noteikto kalpošanas ilgumu.
Katra finansējamā objekta tehnisko stāvokli izvērtē individuāli, jo stāvoklis dažādām vienas sērijas ēkām var būtiski atšķirties. Jo sliktāks ēkas tehniskais stāvoklis, jo varam noteikt īsāku atmaksas termiņu un, iespējams, lielāku klienta līdzfinansējumu, proti, pirmo iemaksu.
“Ja vērtējumā redzam būtiskus “sarkanos karogus” un kopējās ēkas tehniskais stāvoklis ir slikts, finansējums dzīvoklim šādā ēkā var tikt atteikts. Taču var būt arī pretēji gadījumi – kvalitatīvā, pilnībā renovētā padomju sērijveida mājā finansējumu var izsniegt uz maksimālo termiņu un finansējuma apjomu,” atklāj Jānis Mūrnieks, bankas Citadele Privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs.
Mājas tehniskā stāvokļa novērtēšanu iespējams izdarīt pēc dažādām pazīmēm. Piemēram, ja mājas fasādē redzamas plaisas un kāpņu telpas tehniskais stāvoklis nav apmierinošs, tie var kalpot kā indikatori, kāda ir kopējā ēkas apsaimniekošana.
Te var palīdzēt arī nekustamā īpašuma vērtējums. Vērtējums nav paredzēts tikai bankai – tam būtu jākalpo arī kā potenciālā pircēja informācijas avotam, lai palīdzētu pieņemt lēmumu par to, vai ieguldīt naudu šī īpašuma iegādē. Vērtējumā tiek atspoguļots gan dzīvokļa, gan kopējais ēkas stāvoklis, taču vērtētājs var konstatēt tikai tādus defektus, kurus iespējams noteikt pie īpašuma apsekošanas, neveicot padziļinātu tehnisko izpēti. Vērtējumā ir visas būtiskās ar īpašumu saistītās lietas – īpašumtiesības, ķīlas atzīmes, juridiskās nianses, kā arī cita informācija (piemēram, pozitīvie un negatīvie faktori, kas ietekmē īpašuma vērtību u.c.).
